Lebenszyklus – Reale Baukosten

Das Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB), Neubau Büro- und Verwaltungsgebäude, des Bundesbauministeriums ermittelt Herstellungs- und Nutzungskosten von Immobilien. Für die Bilanzierung des Lebenszyklus werden zwei Kostengruppen (KG) identischer Bezeichnung der DIN 276 und DIN 18960 herangezogen.

Nutzungskosten für Instandsetzung

Die gebäudespezifischen Nutzungskosten nach DIN 18960 setzen sich aus den Kosten für den Betrieb der KG 300 und 400 zusammen. Letztere beinhaltet die jährlichen Instandsetzungskosten von Baukonstruktion und technischen Anlagen. Dabei werden regelmäßig und unregelmäßig anfallende Kosten (Ersatzinvestitionen) unterschieden, wie sie zum Beispiel nach Ablauf der angenommenen/errechneten Nutzungsdauer notwendig sind. Für die Bilanzierung kommen zur Anwendung:

• KG 410 für die Ersatzinvestitionen der Baukonstruktion, beispielsweise Außen- und Innenwände;
• KG 420 für die Instandsetzung der technischen Gebäudeausrüstung, bei der für die laufende Ausbesserung die pauschalen Ansätze aus dem Arbeitskreis Maschinen- und Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltungen (AMEV) und der VDI-Richtlinie 2067 übernommen werden.

Die Tabelle für Nutzungsdauern und Austauschzyklen von Bauteilen des Hochbaus enthält die jeweils anzusetzenden Werte. Darüber hinaus dürfen spezifische Ansätze für die Lebensdauer und den Instandhaltungsaufwand greifen, wenn der jeweilige Hersteller diese bestätigt und die Angaben in die Gewährleistung für das Gebäude einfließen. Sollten keine detaillierten Angaben existieren, können auch vereinfachte Verfahren für die unregelmäßigen Zahlungen für alle Bauteile angewendet werden: Bei der KG 400 sind dies 2,0 Prozent der Herstellungskosten pro Jahr. Gelder für den Rückbau und die Entsorgung werden in der aktuellen Version des BNB nicht berücksichtigt.

Nachhaltigkeit berechnen

Zur Ermittlung der Lebenszykluskosten nach BNB sind digitale Planungs- und Bewertungshilfsmittel zulässig. Sie müssen unter anderem die erforderlichen Daten korrekt, vollständig und nach den vorgegebenen Regeln abbilden. Für die Bau- und Nutzungskosten ist das Preisniveau von 2010 maßgeblich. Nach Anlage 5 werden für die allgemeine jährliche Preissteigerung zwei Prozent angenommen, für Heiz- und Elektroenergie nominal vier Prozent. Zudem wird ein Diskontierungszinssatz von nominal 5,5 Prozent zugrunde gelegt.

Mit dem Ziel, die Wirtschaftlichkeit beim Bauen und Betreiben zu erhöhen, sollen die gebäudebezogenen Kosten über ihren Lebenszyklus minimiert werden. Dies formulierte bereits die Enquête-Kommission in Ihrem Abschlussbericht “Schutz des Menschen und der Umwelt” von 1999. Die zukünftigen Entwicklungen sind aber von Unsicherheit geprägt, so dass die Ergebnisse als ein erster, fundierter Indikator dienen, wie sich ein Gebäude in punkto Nachhaltigkeit und damit zusammenhängend bei Energieeffizienz und Lebenszykluskosten darstellt. Ein Monitoring und gegebenenfalls Verbesserungsmaßnahmen können anschließend dazu beitragen, dass die errechneten Standards auch in der Praxis möglichst eingehalten werden. Schritte dahin sind Anforderungen an bautechnische Lösungen und die Optimierung von (Anlagen-)Prozessen.